Tipología de los inmuebles

Ratios y arrendamientos

Una de las formas más fáciles para comparar la posible rentabilidad de varios inmuebles, siendo estos comparables excepto en su ubicación exacta y sin añadir criterios que pueden ser imprescindibles en otros estudios y análisis, es mediante la obtención del siguiente ratio:

Valor del inmueble / (RentaX12meses-gastos-impuestos)= Ratio de Rentabilidad.

Supuesto 1º

Inmueble adquirido por un total, incluidos gastos e impuestos de 250.000€.

La renta mensual habitual de un inmueble comparable en la misma calle/zona es de 700€/Mes. (8.400€/Año).

Los gastos habituales que se prevén son de 1000€/Año.

250.000 / (8.400-1000=7.400)=33,78

Supuesto 2º

Inmueble adquirido por un total, incluidos gastos e impuestos de 200.000€.

La renta mensual habitual de un inmueble comparable en la misma calle/zona es de 600€/Mes. (7.200€/Año).

Los gastos habituales que se prevén son de 900€/Año.

200.000 / (7.200-900=6.300)=31,74

Supuesto 3º

Inmueble adquirido por un total, incluidos gastos e impuestos de 150.000€.

La renta mensual habitual de un inmueble comparable en la misma calle/zona es de 500€/Mes. (6.000€/Año).

Los gastos habituales que se prevén son de 800€/Año.

150.000 / (6.000-800=5.200)=28,84

El Supuesto 1º arroja un ratio de poco más de 2 puntos sobre el ofrecido por el 2º, y pese a que la inversión es superior en el primer caso, también lo es el flujo de caja producido, pues de el obtenemos 7400 en vez de 6300 euros anuales.

El Supuesto 3º es un clásico de zonas no consolidadas, especialmente en comparación con el 1º, donde incluso siendo su coste significativamente menor, el flujo de caja será también muy inferior, resultando 5200, y donde el menor precio de las rentas puede indicar una mayor dificultad para asegurarnos mejores tiempos de ocupación.

Estos supuestos muestran como una menor inversión no garantiza un rendimiento mayor, y es fundamental tener en cuenta los aspectos más importantes, algunos de los cuales son:

1. •Total del flujo de caja.
   

2. •Facilidad de ocupación.
   

3. •Gastos habituales.
   

4. •Necesidades de tiempo y recursos para su gestión.
   

5. •Perspectivas de futuro de la zona en la que se ubican.
   

6. •Tipología de inversión.
   

Cuando queremos obtener ratios entre comparables, es importante poder diferenciar los costes asociados al tipo de capital invertido en los inmuebles: recursos propios, de financiación, o de ambos.

Además, es fundamental tener muy en cuenta las perspectivas individuales de cada propietario y las generales del mercado, micro (p.ej. la accesibilidad de los arrendatarios de una determinada zona a los precios de las rentas), y macro (p.ej. la evolución de los tipos de interés), para comparar y prever los rendimientos futuros de las inversiones.

En cuanto a las formulas para la obtención de ratios,  rentabilidad, etc, existen tantas como conceptos queramos incluir para el calculo. Otra forma de matizar si una inversión es conveniente, si no queremos entrar de lleno en matemática financiera (VAN, TIR, etc) (próximamente), es calcular la rentabilidad y que ésta supere a la inflación más el tipo de interés de la inversión. También, y entre otros conceptos, deberíamos tener en cuenta los costes de oportunidad y de no disponibilidad del capital invertido.

En conclusión, debemos comparar la rentabilidad de varias inversiones en arrendamientos, conociendo cuantas rentas son necesarias para amortizar la inversión, y establecer un listón objetivo que deben superar para ser seleccionadas.

La tipología de los inmuebles es otro de los elementos destacados:

Residencial: El interés económico está dominado por la posibilidad de generar flujos de caja y esperar revalorizaciones.

Oficinas: En cuanto a flujos y revalorizaciones puede ser similar al residencial. El tiempo de ocupación es más flexible. Muy sensibles por su localización y a la situación general de la economía.

Locales Comerciales: La localización en zonas consolidadas, con alta demanda y rentas, marcará las posibilidades de generar flujos de caja mayores en comparación con el residencial.

Aparcamientos: Tradicionalmente con escasa rentabilidad y posibilidad de generar ingresos, el interés puede llegar junto a un fuerte y localizado crecimiento de la demanda.

Servicios y medios de comercialización en RegenteHomes

En RegenteHomes, y siendo un servicio especialmente dedicado a patrimonios, es posible comercializar arrendamientos de:

1. •Edificios de viviendas.
   

2. •Edificios de oficinas.
   

3. •Complejos de locales comerciales.
   

4. •Edificios de aparcamientos.
   

Mediante un servicio profesional, atento a sus disposiciones, y que además:

1. •Aporta cohesión a toda su oferta.
   

2. •Posicionamiento en un entorno muy diferenciado.
   

3. •Eligiendo usted mismo el precio en el que van a ser comercializadas.
   

4. •Ahorrando el tiempo y la dedicación necesarias para las acciones de comercialización, negociación y preparación de los acuerdos.
   

5. •Conociendo desde un primer momento el coste de nuestros servicios.
   

Con servicios especializados:

1. •Atención personalizada a clientes interesados.
   

2. •Publicación en websites regentehomes.com
   

3. •Sección Web exclusiva dedicada al patrimonio inmobiliario.
   

4. •Actualización periódica de resultados.
   

5. •Reportajes Fotográficos Regentehomes.
   

6. •Recopilación de documentación para una comercialización eficaz.

Destino en el mercado de arrendamientos

Como saben todos los inversores que destinan sus inmuebles a alquileres, la diferencia principal entre tipos de arrendamientos, en cuanto a la tipología de contrato, estriba en que estos vayan a ser destinados a su uso como vivienda permanente o para uso distinto al de vivienda.

En un clima de seriedad y formalidad, tratar de conseguir los mejores acuerdos es una cualidad fundamental de nuestros servicios, y en RegenteHomes creemos que:

1. •En los casos de arrendamientos para uso como vivienda, es conveniente simplificar la relación contractual y económica entre arrendador y arrendatario, y los capítulos que más van a destacar en una buena gestión comercial son los de selección, de acuerdo con las preferencias del arrendador, y el tiempo de ocupación.
   

1. •Los arrendamientos de locales u oficinas, donde está previsto mantener una actividad económica, requieren una actitud del arrendador que le permita disponer de una clara comprensión del tipo de actividad que va a realizarse, de manera que como experto inversor y conocedor del estado de la economía, pueda estudiar y prever el momento de mercado de cada sector, determinando de esta forma las posibilidades de que el negocio previsto tenga posibilidades o no de consolidarse.

Rentabilidad de los arrendamientos

Conseguir rendimientos de una parte de nuestro patrimonio inmobiliario, mediante arrendamientos, es una opción incluida en la mayoría de las tipologías de inversión inmobiliaria. Esto es debido a que supone obtener retornos del capital desde el momento en el que el inmueble es arrendado.

También, puede considerarse como rentabilidad refugio en tiempos o inversiones determinadas, donde las plusvalías por compraventas sean menos fáciles de obtener, y hasta que la situación del mercado permita retornar al tipo de inversión en el que nos sentimos más cómodos, o hasta la aparición de opciones de inversión alternativas.

En todo caso, la rentabilidad de un arrendamiento dependerá principalmente de los flujos de caja que la inversión sea capaz de generar, lo que debería producir mayores retornos positivos (yields), siempre que todos los gastos hayan sido suficientemente previstos, y que en inversiones con financiamiento los tipos de interés se mantengan en niveles parecidos a los que se plantearon en el plan inicial de la inversión.

Las inversiones que buscan la rentabilidad a través del alquiler de inmuebles suelen ser menos arriesgadas que las que dedican recursos y deuda a proyectos de promoción, pero no están totalmente exentas de riesgos, algunos de los cuales son:

1. •Que el inmueble quede desocupado.
   

2. •Que aumente el tiempo previsto para la gestión del inmueble, como consecuencia de incumplimientos en el pago de rentas o  reparaciones necesarias.
   

3. •Que aumenten los gastos del inmueble, como el importe de los recibos, y extras, producidos por la Comunidad de Propietarios, impositivos, de gestión, etc.
   

4. •Que aumenten los tipos de interés cuando la inversión ha sido financiada.
   

5. •Otros riesgos que, aunque puedan ser más o menos improbables, pueden afectar directamente al inversor o al inmueble, como por ejemplo los de tipo financiero, o incluso los debidos a accidentes, desastres naturales, etc.
   

En realidad, uno de los aspectos más importantes es prever el rendimiento del capital invertido en inmuebles, ya que este quedará inmovilizado en cualquier otra tipología de inversión (depósitos, fondos, bolsa, etc), cada una con sus propias características, liquidez, riesgo, etc.

En RegenteHomes mantenemos nuestra opinión de que las inversiones que no cumplen con las expectativas deberían ser desechas cuanto antes, pues creemos que una eficaz gestión de perdidas higieniza el horizonte temporal y permite iniciar o reanudar inversiones que puedan destacar por su eficiencia.

Ventaja de las zonas consolidadas

Es importante destacar que los inmuebles situados en zonas consolidadas, con una alta demanda de alquileres y especialmente en el sector ‘prime’, tienen más posibilidades de generar flujos de caja mayores, gracias a que suelen responder con tiempos de ocupación prolongados y rentas más altas. Atendiendo a estos criterios de opinión, considere la importancia de la inter-relación entre los siguientes conceptos:

1. •Localización.
   

2. •Selección.
   

3. •Tiempos de ocupación.
   

No obstante y en estos casos, el yield, o beneficio por activo, del alquiler se verá muy afectado por el coste de adquisición que pueden alcanzar. Por el contrario, los patrimonios inmobiliarios muy diversificados en su localización, más aun cuando son muy numerosos, pueden acusar mayores gastos y tiempos de gestión, lo que unido al precio menor de las rentas puede traducirse en menores flujos de caja, o incluso en que una parte de los inmuebles tenga que destinarse a cubrir las necesidades de la parte menos eficiente del portfolio.

Comercialización de arrendamientos para patrimonios en RegenteHomes

El servicio de comercialización de arrendamientos en RegenteHomes para patrimonios tiene muy en cuenta aspectos como la selección, tiempos de ocupación, y requerimientos del propietario o el gestor del portfolio en alquiler.

Están destinados a clientes con una concepción eminentemente conservadora en su forma de entender el mundo económico y sus inversiones, caracterizada por estar siempre bien informados de las circunstancias que destacan en cada momento de mercado, y con una clara tipología de inversión adecuada a sus expectativas de rendimiento.

Comente claramente con nosotros cuales son sus preferencias en el arrendamiento de sus inmuebles, y recuerde que en RegenteHomes siempre somos muy receptivos a las nuevas ideas en las que puedan participar los arrendadores, con razones fundadas en su propia y prolongada experiencia.

En este sentido, también el arrendatario encontrarán en nuestros servicios una clara disposición para precisar los acuerdos que vayan a establecerse contractualmente con el arrendador, de manera que los pactos que se prevea estipular sean claramente entendidos por los intervinientes.

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