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Mercados e Inversión en RegenteHomes
Acerca de Mercados & Inversión
El objetivo de ésta publicación es generar en el lector un claro interés por aumentar sus conocimientos sobre la economía, su historia, características, y los motivos y causas que provocan cambios en su estado. Es muy importante que el inversor conozca en profundidad el mercado en el que ha pensado invertir, razón por la que la formación específica y el asesoramiento profesional pueden considerarse imprescindibles para la participación en mercados.
Dada la complejidad de los mercados financieros e inmobiliario, el contenido de esta sección, en su totalidad o en cualquiera de sus subsecciones, debe ser entendido como una introducción a los temas que trata, puramente teórica, e incluso interpretable según las propias experiencias del lector y profesional. No constituyen ni pretenden constituir consejo, asesoramiento financiero o sustituir su propio criterio como actor en mercados financieros, o el de los profesionales o entidades encargados de asesorarle.
Tipologías de Inversión en el Mercado Inmobiliario
Tipologías de Inversión en el Mercado Inmobiliario
Inversiones Core
Tienen el propósito de adquirir inmuebles para destinarlos a alquileres, con el objetivo de obtener rendimientos continuados del capital vía rentas.
Los inmuebles, residenciales o comerciales, van a estar ubicados en zonas que destaquen por una alta demanda de alquileres, reduciendo el riesgo de que éstos queden desocupados, y con precios de renta superiores a la media. De esta forma, a cambio normalmente de un mayor precio de adquisición, se favorecerá la generación de mejores flujos de caja.
Inversiones Core Plus
Suman a los objetivos de las Inversiones Core la obtención de plusvalías mediante la venta futura de los inmuebles.
Para tratar de incrementar los márgenes pueden ser realizadas en zonas no tan reforzadas como las Core, con precios de entrada menores, lo que también puede afectar a las posibilidades de mantenerlos siempre alquilados, y añaden el riesgo de que finalmente no se revaloricen de la forma estimada en el planteamiento y durante el desarrollo de la inversión.
Inversiones de Valor Añadido o Valued Added
Están destinadas a la adquisición de inmuebles que necesitan ser reformados en mayor o menor medida, y después de invertir el tiempo, con dedicación y una gestión más activa, y los recursos necesarios, poder venderlos con mayores márgenes que si los hubiesen adquirido en perfecto estado.
También adquieren inmuebles arrendados que ofrecerían posiblemente mayores rendimientos con un nuevo enfoque operativo o si fuesen gestionados con mejor eficiencia. Como en todas las tipologías sin la garantía absoluta de obtener los resultados previstos.
Inversiones Oportunistas
Buscar la oportunidad para maximizar beneficios es comparable a especular en el mercado en el que hemos elegido realizar nuestras inversiones, lo que en ambos casos entendemos únicamente como la preferencia por la asunción de riesgos que otros deciden no asumir.
Este tipo de inversiones buscan los mayores beneficios posibles mediante las plusvalías generadas con la venta de los inmuebles, y van a comenzar por tratar de adquirirlos a un precio muy inferior al de comparables, porque estén muy deteriorados y necesiten ser rehabilitados, o porque puedan ser mejorados significativamente.
Para conseguir maximizar la rentabilidad de estas inversiones es fundamental que compren o inviertan en ‘mercados de compradores’, cuando la demanda es menor y los precios bajan, y esperen a vender en ‘mercados de vendedores’, con mayor demanda y aumento de los precios.
Además, se incluyen en esta tipología de inversión aquellas que tienen entre sus objetivos participar en la promoción de inmuebles nuevos, cuya rentabilidad y riesgos están aún más marcados por el carácter cíclico del mercado inmobiliario, ya que el mejor escenario puede, como consecuencia de activadores más o menos previstos, deteriorarse con demasiada rapidez como para planificar e implementar nuevas estrategias, mientras el cambio de tendencia se confirma y va afectando a la liquidez del producto.
Inversión en el Mercado Inmobiliario
En el mercado inmobiliario también es posible definir las tipologías de inversión de la misma forma en la que son utilizadas en otros mercados, aunque matizadas con un enfoque claro hacia un producto, que siendo tan heterogéneo como los inmuebles, verá como el ciclo económico le afecta en su conjunto y durante toda la fase.
En éste sentido, es importante que el inversor determine claramente la tipología de inversión que considera más adecuada para su propio perfil, teniendo en cuenta que se verá presionado desde dos posiciones fundamentales y contrapuestas:
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•Obtener ganancias.
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•Evitar riesgos.
La participación en el mercado inmobiliario exige del inversor que éste sea consciente de que ambas posiciones sufren de una mayor dificultad para encajar, en cualquier perfil, si el horizonte temporal de la inversión planteado es a corto o a medio plazo, razón que es posible exponer desde los siguientes argumentos:
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•A corto y medio plazo: Invirtiendo únicamente en inmuebles, si el objetivo está centrado únicamente en la obtención de plusvalías, no es posible establecer, en cualquier situación del mercado, porcentajes de la inversión reservados a productos con liquidez y que al mismo tiempo conserven el capital invertido, dado que una disminución de la liquidez, determinada por las dificultades para vender el producto, vendrá acompañada por una reducción de su valor de mercado.
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•A largo plazo: Sin embargo, en las tipologías interesadas en el mantenimiento del producto a largo plazo, con un primer objetivo de rentabilidad vía rentas, y siempre que éstas no se vean superadas por el coste de financiación, junto con los de mantenimiento y gestión, hacen posible la obtención de rentabilidad sin quedar tan expuestos en los momentos en los que mercado inmobiliario sufre de menor liquidez.
Complejidad, Riesgos y Gestión de Portfolios Inmobiliarios
El riesgo de cada una de las tipologías de inversión puede variar pero siempre va a estar presente, y parece lógico pensar que: A más objetivos, mayor riesgo de que alguno/s no se cumpla/n, cada cual con sus inherentes cualidades y problemáticas.
Dada la complejidad del mercado, y heterogeneidad de la oferta, es muy recomendable realizar al menos una aproximación teórica a la situación del mercado, tipo de producto en el que estamos interesados, y a las expectativas de rentabilidad de la inversión, con un estudio previo de:
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•Productos disponibles.
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•Necesidades para la adquisición, mantenimiento y liquidación.
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•Riesgos directos relacionados con la inversión en el mercado inmobiliario.
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•Riesgos de tipo financiero.
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•Horizonte temporal de la inversión.
Además, es muy recomendable contar con la opinión de otros profesionales, con los que esbozar e incluso plantear de forma razonada cuales son nuestras expectativas. Le servirán especialmente para ayudarle a trazar su propio estudio de viabilidad de compra, e incluso realizar el Due Diligence del estado físico, jurídico y económico del inmueble, con el que será posible analizar en profundidad cada uno de los aspectos más relevantes de la compraventa.
En el caso de la creación de portfolios inmobiliarios, además de conocer los productos disponibles, es muy importante determinar la clase de activos en los que vamos a sentirnos más capaces, conociendo de éste modo si somos o preferimos ser especialistas en un único tipo de inmueble, incluso en zonas determinadas, u optamos por inmuebles, de diferente tipología y ubicaciones.
Pero el planteamiento para una gestión eficiente de portfolios comienza por analizar algunos principios fundamentales de la gestión de carteras, como el capital disponible, propio y financiero, y los gastos de cualquier orden, directos e indirectos, que exigirá la gestión, junto a los factores característicos de cada uno de los inmuebles que más influencia pueden trasladar al resto del portfolio, algunos de los cuales son:
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•Porcentaje del portfolio que representa cada inmueble, estudio que permite conocer si su rendimiento está relacionado con dicho valor.
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•Expectativa de rendimiento, a corto plazo por el valor de las rentas en relación a los gastos de mantenimiento, incluyendo costes de administración e impositivos; y a largo plazo, por la capacidad para generar plusvalías.
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•Liquidez de cada uno de los inmuebles con respecto al resto.
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•Riesgos directos relacionados con el propio inmueble, como los relacionados con la antigüedad de la finca, estado de conservación, gestión de la Comunidad, etc.
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•Ubicación del inmueble, en relación a los demás, y su situación en zonas más o menos consolidadas, por la influencia de cambios urbanísticos, nivel medio de las rentas, equipamientos sociales y/o privados, etc.
Recuerde que en RegenteHomes no realizamos labores de asesoramiento legal, técnico o financiero. Nuestro ámbito de actuación se limita a la comercialización de bienes inmuebles, y a la prestación de los servicios RegenteHomes Options. Los conceptos mencionamos en el conjunto de websites suelen formar parte de la realidad del mercado, y sobre los mismos damos exclusivamente nuestra opinión. Los textos y comentarios publicados no deben entenderse como recomendaciones de venta, compra, inversión, arrendamiento o alquiler, pudiendo ser diferentes a las adecuadas para cada persona física o jurídica. Participar de cualquier modo en el mercado inmobiliario implica riesgos, incluyendo, pero no limitados a, importantes variaciones en el precio de los inmuebles, dificultad para vender o arrendar los mismos, y otros derivados de cambios en la economía local, nacional o internacional. En RegenteHomes siempre le recomendaremos consultar a abogados, economistas, y profesionales especializados en su ámbito de participación en el mercado inmobiliario y mercados financieros.
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