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Acerca de Mercados & Inversión
El objetivo de ésta publicación es generar en el lector un claro interés por aumentar sus conocimientos sobre la economía, su historia, características, y los motivos y causas que provocan cambios en su estado. Es muy importante que el inversor conozca en profundidad el mercado en el que ha pensado invertir, razón por la que la formación específica y el asesoramiento profesional pueden considerarse imprescindibles para la participación en mercados.
Dada la complejidad de los mercados financieros e inmobiliario, el contenido de esta sección, en su totalidad o en cualquiera de sus subsecciones, debe ser entendido como una introducción a los temas que trata, puramente teórica, e incluso interpretable según las propias experiencias del lector y profesional. No constituyen ni pretenden constituir consejo, asesoramiento financiero o sustituir su propio criterio como actor en mercados financieros, o el de los profesionales o entidades encargados de asesorarle.
Mercado Inmobiliario
Inversión Tradicional
Los bienes inmuebles son un producto de inversión tradicional, dado que existe la creencia generalizada de que es un mercado en el que es fácil participar, aunque en realidad es necesario comprender su funcionamiento, no solo en las operaciones, cuya exigencia primordial es la seriedad tanto en su planteamiento como en la ejecución de las mismas, sino en su conjunto y prestando especial atención a las notables diferencias entre su comportamiento a corto y largo plazo.
Los bienes inmuebles poseen la capacidad de generar ingresos por dos vías, por un lado pueden ser adquiridos con el objetivo de arrendarlos y obtener ingresos vía rentas, y por otro, y dado que sus precios tienen la capacidad de fluctuar, pueden dar lugar a periodos en los que sea factible la obtención de plusvalías en el momento de la liquidación de la inversión.
En esta sección se describen además: Ventajas y riesgos de la compraventa e inversión en inmuebles. Características cíclicas del sector y tendencias del mercado inmobiliario.
Oferta y Demanda
El mercado inmobiliario, desde el punto de vista de la oferta, está dividido en dos grandes grupos, el de promotores de inmuebles nuevos, y el propietarios de inmuebles que se disponen a venderlos en su 2ª o ulterior transmisión.
En el primero de ellos están integrados los profesionales del sector que producen viviendas y proyectos urbanísticos nuevos. El promotor es el creador, impulsor y pagador de proyectos que de otro modo no serían posibles, en la manera en la que son creadores de riqueza desde el mismo momento en el que deciden iniciar un nuevo proyecto.
La demanda de inmuebles procede básicamente de compradores de viviendas, que van a utilizarlas como tal o como segunda residencia, y de aquellos compradores que desean invertir en alguna de las diferentes clases de inmuebles, con el objetivo de obtener rentas del alquiler y/o plusvalías de su posterior venta, o para desarrollar alguna actividad económica en los inmuebles.
Arrendamientos
Los contratos de arrendamiento se dividen principalmente entre aquellos en los que el inmueble se destina a un uso como vivienda, y en los que éste se destina a un uso distinto al de vivienda, incluidos en éstos últimos los contratos temporales en los que dicha temporalidad deberá estar justificada.
Por la parte arrendadora, destacan factores como la selección de los inmuebles, con preferencia por las ubicaciones en zonas en las que exista una demanda tradicional de viviendas en alquiler, o localizaciones en las que exista una clara consolidación comercial o empresarial.
Por la parte arrendataria, es subrayable la ventaja de obtener el derecho de uso de un inmueble a cambio de una renta periódica, normalmente mensual, sin los compromisos a largo plazo derivados de la compra en las que es necesario contratar un préstamo hipotecario.
Vehículos de inversión inmobiliarios
La inversión en el mercado inmobiliario no está limitada a la compraventa directa de bienes inmuebles, sino que también es posible participar en éste mercado a través de vehículos de inversión especializados que disponen de una normativa especifica, como:
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•Fondos de Inversión Inmobiliarios (FII).
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•Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII).
Los Fondos de Inversión Inmobiliarios (FII), y las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII) tienen su origen conceptual en los tradicionales REIT 'Real Estate Investment Trusts' norteamericanos y europeos, y son instituciones de inversión colectiva creadas con dos objetivos principales:
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•Reunir capital con el que comprar inmuebles urbanos.
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•Obtener rentabilidad económica de los inmuebles.
Conclusiones Generales
En el mercado inmobiliario se negocia con las diversas tipologías de bienes inmuebles, principalmente en operaciones de compraventa y de arrendamiento.
La dependencia de los mercados financieros es uno de los factores destacados para el mejor o peor funcionamiento del inmobiliario, especialmente como inversión.
Además del estudio individualizado de cada compraventa, que arroje las expectativas que pueden derivarse de su adquisición, las fases de compra, posesión y venta de los inmuebles deben ser analizadas por separado y teniendo en cuenta las características de cada una de ellas y los factores que más inciden en provocar aciertos o errores según su tratamiento.
Los bienes inmuebles son un producto de inversión tradicional, dado que existe la creencia generalizada de que es un mercado en el que es fácil participar, aunque en realidad es necesario comprender su funcionamiento, no solo en las operaciones, sino en su conjunto y a corto y largo plazo.
El mercado inmobiliario es especialmente sensible a los ciclos económicos, y va a acompañar desde el principio a las etapas alcistas. Del mismo modo será de los primeros afectados por los procesos de cambio de tendencia, o incluso como en la reciente recesión funcionar, junto al agotamiento de ideas y la falta de innovación real del sistema, como uno de los principales activadores del proceso.
La característica fluctuación de los precios de los inmuebles ésta compuesta por sucesivos cambios de tendencia, al alza, a la baja, o por movimientos laterales en momentos en los que no sea posible prever o crear expectativas razonables sobre la dirección que tomará el mercado.
El mercado inmobiliario, desde el punto de vista de la oferta, está dividido en dos grandes grupos, el de promotores de inmuebles nuevos, y el propietarios de inmuebles que se disponen a venderlos en su 2ª o ulterior transmisión.
La demanda de inmuebles procede básicamente de compradores de viviendas, que van a utilizarlas como tal o como segunda residencia, y de aquellos compradores que desean invertir en alguna de las diferentes clases de inmuebles, con el objetivo de obtener rentas del alquiler y/o plusvalías de su posterior venta, o para desarrollar alguna actividad económica en los inmuebles.
Precios y Accesibilidad
Tener la sensación de que un inmueble es caro o barato no es muy complicado para la mayoría de las personas, pero esta sensación puede hacernos olvidar el valor real de las cosas, porque probablemente estará muy influenciada por las condiciones que en ese momento predominen en el mercado.
En ese mismo sentido, en épocas expansivas suele predominar la opinión de que los precios no bajarán, mientras éstos no paran de subir, y en las fases recesivas prevalecerá el pensamiento contrario, junto con el descenso de los precios, solo coincidiendo en ambas la expectativa de que un cambio de tendencia es muy improbable.
El precio, normalmente, será abordado por el comprador dependiendo del objetivo primordial de la compra, si es para usar el inmueble como vivienda, por él mismo, o si la operación se realiza pensando en obtener una rentabilidad del coste de la misma, es decir, como inversión.
Introducción al Mercado Inmobiliario
En el mercado inmobiliario se negocia con las diversas tipologías de bienes inmuebles, principalmente en operaciones de compraventa y de arrendamiento. Este mercado reúne ciertas características de orden social y económico, que provocan que su funcionamiento pueda llegar a afectar a los objetivos, tanto personales o familiares, como empresariales y económicos.
Desde un punto de vista económico-sectorial, puede diferenciarse entre bienes inmuebles pertenecientes al sector residencial, que incluye las viviendas de todo tipo, y los inmuebles correspondientes al sector terciario, para uso comercial, empresarial, industrial, etc, categoría en la que en general se incluyen aquellos inmuebles que no van a destinarse a un uso como vivienda ni son anejos a éstas.
El mercado inmobiliario no es un mercado organizado como lo puedan ser el de renta fija o variable, sino que está compuesto por varios tipos de micromercados con un fuerte carácter local, donde las operaciones deben cumplir el requisito de elevación a público ante notario de los contratos, con la excepción de algunos, como los contratos de arrendamiento, en los que éste acto es un derecho para las partes y no una obligación.
Principales Micromercados
En este sentido, los principales micromercados inmobiliarios son:
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•Empresas promotoras, que venden los inmuebles que ellos mismos producen.
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•Particulares y patrimonios, que venden sus inmuebles directamente.
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•Inmobiliarias, empresas dedicadas a la comercialización y/o intermediación entre vendedores y compradores.
Además, las páginas web inmobiliarias generalistas, no siendo mercados dado que en las mismas no se realizan las operaciones, si proporcionan, tanto a vendedores como compradores, una valiosa muestra del estado general y local del mercado inmobiliario.
Dificultades de Valoración
Una de las razones para que el mercado inmobiliario no haya sido organizado, en modo parecido al de los mercados financieros, es la dificultad para valorar los activos, dado que los inmuebles son efectivamente únicos, pues incluso comparando dos exactamente iguales, diferirían en su ubicación. Además, los datos característicos de los inmuebles, que usualmente se establecen para compararlos, como la superficie o el número de estancias, pueden obtener argumentos particulares contrarios en base a consideraciones como la calidad o la distribución.
Con estas dificultades para la valoración económica de los inmuebles, algunas de las metodologías más utilizadas con éste objetivo consideran aspectos como los relacionados con la capacidad del propio inmueble para producir ingresos, vía rentas, y por medidas comparables, por ejemplo precio/m2/zona, mediante las que se puede establecer un criterio con el que determinar si la compra de un inmueble, en un determinado precio, al menos se ajusta a las condiciones del mercado.
En todo caso es necesario diferenciar la valoración de mercado de un inmueble, particular o incluso profesional cuando es realizada por expertos en la materia, cuyo análisis puede ser más o menos útil, y la valoración realizada por una Sociedad de Tasación, ésta si con un carácter oficial, que seguirá los criterios y metodologías establecidas por la Ley para calcular dicha valoración, y cuya realización es obligatoria en algunos casos. Por ejemplo, el objetivo de la tasación de un inmueble con fines hipotecarios es establecer un valor técnico, en el que supuestamente podría ser vendido para satisfacer la deuda contraída mediante un préstamo con garantía hipotecaria.
Recuerde que en RegenteHomes no realizamos labores de asesoramiento legal, técnico o financiero. Nuestro ámbito de actuación se limita a la comercialización de bienes inmuebles, y a la prestación de los servicios RegenteHomes Options. Los conceptos mencionamos en el conjunto de websites suelen formar parte de la realidad del mercado, y sobre los mismos damos exclusivamente nuestra opinión. Los textos y comentarios publicados no deben entenderse como recomendaciones de venta, compra, inversión, arrendamiento o alquiler, pudiendo ser diferentes a las adecuadas para cada persona física o jurídica. Participar de cualquier modo en el mercado inmobiliario implica riesgos, incluyendo, pero no limitados a, importantes variaciones en el precio de los inmuebles, dificultad para vender o arrendar los mismos, y otros derivados de cambios en la economía local, nacional o internacional. En RegenteHomes siempre le recomendaremos consultar a abogados, economistas, y profesionales especializados en su ámbito de participación en el mercado inmobiliario y mercados financieros.
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