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Mercados e Inversión en RegenteHomes
Acerca de Mercados & Inversión
El objetivo de ésta publicación es generar en el lector un claro interés por aumentar sus conocimientos sobre la economía, su historia, características, y los motivos y causas que provocan cambios en su estado. Es muy importante que el inversor conozca en profundidad el mercado en el que ha pensado invertir, razón por la que la formación específica y el asesoramiento profesional pueden considerarse imprescindibles para la participación en mercados.
Dada la complejidad de los mercados financieros e inmobiliario, el contenido de esta sección, en su totalidad o en cualquiera de sus subsecciones, debe ser entendido como una introducción a los temas que trata, puramente teórica, e incluso interpretable según las propias experiencias del lector y profesional. No constituyen ni pretenden constituir consejo, asesoramiento financiero o sustituir su propio criterio como actor en mercados financieros, o el de los profesionales o entidades encargados de asesorarle.
Análisis Inmobiliario
Fases de Compra, Posesión, y Venta
La decisión de compra de una vivienda, para utilizarla como tal, tiene que ver sustancialmente con cubrir las necesidades propias de cada particular, tanto por sus características como por su ubicación, de manera que su uso le permita habitarla con comodidad.
Como particulares son muchos los factores que consideramos antes adquirir una vivienda, y comenzamos buscando inmuebles ubicados en una zona en la que nos apetezca residir, con características adecuadas a nuestras necesidades, y cuyo precio nos permita acceder a la compra. También debemos tener en cuenta, además del margen económico que va a permitir que nuestros ingresos habituales puedan sufragar el coste del inmueble, otros factores importantes.
Pero especialmente en inversiones, además del estudio individualizado de cada compraventa, que arroje las expectativas que pueden derivarse de su adquisición, las fases de compra, posesión y venta deben ser analizadas por separado, teniendo en cuenta las características de cada una de ellas y algunos de los factores que más inciden en provocar aciertos o errores según su tratamiento.
Rentabilidad Económica
En circunstancias normales, los bienes inmuebles producirán rentabilidad económica de dos formas:
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•Por los ingresos mediante rentas provenientes de su alquiler.
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•Por la plusvalía obtenida en el momento de su venta.
El flujo de caja es el importe en efectivo que es capaz de producir una inversión durante un periodo de tiempo, normalmente un año, aunque pueden plantearse otros plazos según sea el objetivo del calculo, durante su explotación y al finalizar la inversión con la venta del inmueble.
Antes de poder estimar expectativas acerca de la viabilidad de la compra de inmuebles, es necesario determinar la estructura del capital, seleccionada o necesaria según el caso, y que vamos a utilizar para su adquisición, diferenciando claramente entre Capital propio, y Capital financiado, normalmente deuda hipotecaria.
Liquidez & Payback
El grado de liquidez de cada inmueble puede quedar determinado por la facilidad que encontraremos para venderlo, incluso en entornos de inestabilidad económica que afecten seriamente al mercado inmobiliario, debiendo tener en cuenta, entre otros, aspectos como:
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•Momento de Mercado. El momento de mercado en el que va a ser adquirido. En plena subida de precios (mercado de vendedores) lo que dificultaría deshacer la inversión sin perdidas en el caso de un retroceso más o menos inesperado de la situación económica. En momentos de estancamiento, recesivos e incluso deflacionarios (mercado de compradores), cuando el precio de adquisición será menor y las posibilidades de deshacer posiciones se amplían conforme al grado de mejora de la situación económica.
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•Localización del inmueble. Si el inmueble está localizado en una zona consolidada con gran demanda, tanto de viviendas como del sector profesional, oficinas, locales comerciales, etc, o por el contrario se encuentra en zonas en degradación por antigüedad u otras circunstancias, y zonas periféricas o de nueva urbanización, donde la demanda se concentra normalmente en momentos de expansión económica.
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•Deuda financiera. Si se va a utilizar financiación en la compra, dado que al interés del comprador por liquidar la inversión se suma el interés del acreedor por asegurarse el cobro de la deuda contraída, y siendo ambos intereses lógicamente legítimos, en los casos en los que ambos se suman pueden llevar a una situación de estres que ninguno de los participantes desea.
PER y House P/E Ratio.
Una de las herramientas más básicas que es posible utilizar fácilmente para iniciar el análisis sobre posibles inversiones, es el cálculo del PER (Price to Earnings Ratio), o ratio sobre el retorno monetario en relación al precio de adquisición, que en realidad también puede definirse como el número de veces que el beneficio (que produce el producto adquirido) está incluido en el precio del mismo.
Normalmente utilizado en mercados financieros, especialmente en el mercado de renta variable, la bolsa de valores, como ratio para comparar acciones, su aplicación en el mercado inmobiliario es definida en algunas culturas financieras como ‘House P/E Ratio’.
Se trata básicamente de la relación que se puede establecer entre el precio del inmueble, incluidos los gastos de compra, y los ingresos que esperamos obtener del mismo mediante su arrendamiento, es decir, el número de rentas anuales que están incluidas en el precio del inmueble.
Introducción al Análisis y Estudio del Mercado
En Análisis Inmobiliario en RegenteHomes vamos a plantear algunos de los usos que podemos dar a varias herramientas de análisis cuando estudiamos diversos aspectos relacionados con la venta, la compra, y la inversión en inmuebles.
El objetivo es despertar el interés por ampliar conocimientos relacionados con éste mercado, o en todo caso colaborar en desarrollarlo aún más, gracias a una mayor formación del particular.
Esta sección no trata de ser académica ni los análisis que vamos a plantear serán útiles en todos los casos, pero si trata de que, cuando pensemos en vender o comprar un inmueble, tengamos en cuenta algunos conceptos con los que poder complementar nuestro propio y personal estudio de una posible compraventa.
Por ejemplo, en nuestro país existe una normativa especifica que regula los métodos de valoración de inmuebles, métodos que serán utilizados y combinados según el objetivo de la valoración. Una de las valoraciones más utilizadas es la tasación de los inmuebles, que deben ser realizadas por una sociedad de tasación, debidamente inscrita como tal, y cuyo objetivo es el de valorar un inmueble para que éste sirva como garantía de un préstamo hipotecario.
No obstante es obvio que la mayoría de las personas necesitan disponer de algunos conocimientos que les permitan afrontar, al menos superficialmente, un cálculo básico del precio en el que podrían poner sus inmuebles en el mercado inmobiliario, de manera que ésta decisión no se desarrolle únicamente a partir del factor especulativo.
Sin embargo, esta forma de hacer las cosas parece demasiado simple cuando se trata de una de las transacciones económicas más importantes que vamos a efectuar en nuestras vidas, sino la que más, razón que justifica de sobra la valoración normalizada de los inmuebles, además de actuar en base a un plan sometido a un análisis previo en el que se prevean soluciones ante imprevistos.
Plantearse el estudio de éste mercado demuestra el interés necesario por ampliar conocimientos que complementen nuestro propio punto de vista acerca de la compraventa de inmuebles. Además, si queremos dedicarnos a invertir en el mercado inmobiliario, es obvia la necesidad de asesoramiento desde el sector profesional especializado en cada aspecto de la inversión:
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•Sector Jurídico: Para asegurarnos del estado legal del inmueble, y de que las operaciones son realizadas con total respeto a la norma.
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•Sector Económico: Para analizar la rentabilidad de las inversiones, estructura de capital, y otros factores relevantes.
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•Sector Técnico: Para disponer de valoraciones actualizadas, conocer el estado físico real del inmueble, así como estimar costes de reparaciones necesarias o mejoras.
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•Sector Comercial: Para disponer de servicios profesionales especializados, con los que diferenciar nuestra participación en el mercado inmobiliario.
Mitos Vs. Análisis
Conocer esta sección dedicada a operaciones, de análisis o estudio, relacionadas con el mercado inmobiliario, le permite una introducción a algunas de las aplicaciones básicas de estos conceptos, conocimientos que podrá consultar, ampliar, comprobar y analizar en profundidad con su propio asesor inmobiliario y financiero, teniendo en cuenta que no debe ser adoptada como sustituto del consejo profesional o incluso de su propia experiencia.
Aunque inicialmente no exista tal planteamiento, el hecho es que, de una forma u otra y ante una posible compraventa, siempre utilizamos el análisis matemático, aunque nos limitemos a cálculos realmente simples para saber si hemos ganado o perdido con una determinada operación.
En este sentido, parece que el uso de cálculos matemáticos, y en conjunto el análisis inmobiliario particular, para estudiar precios y comparar opciones y viabilidad económica de la inversión en inmuebles, parecía estar de más cuando se trataba solo de añadir cantidades con las que obtener beneficios. Es decir, pocas matemáticas se creía que hacían falta para calcular que una compra efectuada en plena fase de expansión de precios, podía convertirse en una venta muy superior a corto o medio plazo.
Pero el tiempo se encarga de demostrar que los mitos deberían quedar apartados de cualquier consideración con carácter económico. La constancia en el análisis de nuestras acciones en el mercado inmobiliario, evitando en lo posible los mitos ya mencionados, o las opiniones más o menos interesadas, puede ser una de las decisiones más acertadas.
Es obvio que, como en otros muchos aspectos sociales, y los asuntos relacionados con el mercado inmobiliario son, de una forma destacada, de gran importancia social, hemos avanzado muchísimo, aunque el aprendizaje no esté exento de lecciones más o menos agradables.
En este sentido, recuerde que gestionar ganancias no parece difícil, de hecho lo realmente importante es saber gestionar acertadamente en los momentos difíciles, y el sector profesional puede proveerle de aquellos servicios que contribuyan al perfeccionamiento de las operaciones.
Los arboles nunca llegan hasta el cielo
En este estudio expositivo sobre análisis inmobiliario vamos a tratar algunos conceptos que creemos que pueden ser considerados para realizar análisis y cálculos básicos que nos ayuden a sopesar nuestras acciones en el mercado.
Debemos tener en cuenta que las expectativas que generen éstos resultados dependerán, para lograr un acercamiento a su cumplimiento, principalmente de factores relacionados con nuestra propio interés en conocer el funcionamiento de los mercados, de la economía en general, y de las normas que en ellos rigen.
Por esta razón, es básico el estudio particular de los conceptos más importantes y la correcta identificación de los indicadores, internos y externos, con capacidad para afectar a nuestro proyecto, o para producir cambios de tendencia en el mercado inmobiliario.
Obtener beneficios en cualquier tipo de negocio cuando la mayoría también los está obteniendo solo nos indica que nos encontramos en un mercado con una destacada tendencia alcista, y que tarde o temprano ésta comenzará un proceso de reversión, que podrá ser más o menos rápido, y será entonces cuando salgan a relucir los aciertos y los errores. Afortunadamente, hoy en día, muchas personas comienzan a aceptar que definitivamente ‘los arboles nunca llegan hasta el cielo’.
Recuerde que en RegenteHomes no realizamos labores de asesoramiento legal, técnico o financiero. Nuestro ámbito de actuación se limita a la comercialización de bienes inmuebles, y a la prestación de los servicios RegenteHomes Options. Los conceptos mencionamos en el conjunto de websites suelen formar parte de la realidad del mercado, y sobre los mismos damos exclusivamente nuestra opinión. Los textos y comentarios publicados no deben entenderse como recomendaciones de venta, compra, inversión, arrendamiento o alquiler, pudiendo ser diferentes a las adecuadas para cada persona física o jurídica. Participar de cualquier modo en el mercado inmobiliario implica riesgos, incluyendo, pero no limitados a, importantes variaciones en el precio de los inmuebles, dificultad para vender o arrendar los mismos, y otros derivados de cambios en la economía local, nacional o internacional. En RegenteHomes siempre le recomendaremos consultar a abogados, economistas, y profesionales especializados en su ámbito de participación en el mercado inmobiliario y mercados financieros.
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