El precio de un inmueble en venta, en RegenteHomes Enseñar y Aprender

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Las circunstancias del mercado inmobiliario afectan definitivamente al precio final de venta de un inmueble, y este no es un mercado fácil de comprender.

Mas allá de la simple definición de la palabra ‘Precio’ como ‘Valor pecuniario en que se estima un bien o servicio’, el precio de un inmueble queda definitivamente afectado por las dos condiciones que con mayor influencia determinan su valor: Que no existen dos inmuebles idénticos y que todos difieren en su localización.

Estos son algunos de los aspectos a considerar para poder decidir el precio de un inmueble:

•Informarse sobre las circunstancias que influyen en el precio de la vivienda.
•Comparar localización, edificio o urbanización, zona y localidad.
•Comparar superficies.
•Comparar precios, incluyendo un calculo del valor medio por metro cuadrado (referido a inmuebles comparables).

Cuando nos limitamos a una zona concreta, es importante establecer las diferencias entre inmuebles, tanto en su estética como en las calidades que ofrecen, estado de conservación, anejos, etc.

Una vez disponga de suficientes ejemplos de propiedades en venta en la misma zona y con características similares, puede desestimar para la comparación los inmuebles más caros y los más baratos de la lista que ha confeccionado, evitando para la comparación aquellos inmuebles claramente sobrevalorados, y los infravalorados por alguna circunstancia.

Los bienes inmuebles poseen la capacidad de revalorización, sobre todo en el largo plazo, o de todo lo contrario en cualquiera de ellos y por diversas circunstancias, lo que significa que su valor de mercado, en un momento dado, puede llegar a ser ser muy diferente al de su adquisición; de hecho puede ser superior, igual, o incluso inferior.

Una vez decididos a vender, es conveniente que nos situemos en el momento real de mercado, y para eso debemos informarnos, no solo de los precios de venta, sino de los precios en los que realmente se está vendiendo, precios que, salvo circunstancias muy particulares de cada caso, si que van a reflejar el precio real de mercado, que no es ni más ni menos que el que alguien está dispuesto a pagar por el.

Los precios no siempre van a acompañar a las expectativas de cada caso en particular, razón por la que, en el caso de las compras en las que llegamos a la conclusión de que han sido poco acertadas, es importante recordar que gestionar ganancias es relativamente fácil, porque en esa situación todo el mundo parece tener razón, pero gestionar perdidas cuesta mucho más, aunque sea la actitud y forma más inteligente para saber y permitirnos ponerle freno en un punto determinado.

Tenga en cuenta que la situación del mercado inmobiliario afectará en cualquier sentido al precio de los inmuebles, pero no es la única de las razones por las que un inmueble puede variar su precio, ya que el grado de subjetividad, y de certezas, pueden generar incertidumbres entre las opiniones y las expectativas del vendedor o del comprador.

En todo caso es importante tener una visión neutral y realista, pues por numerosas razones se corre el riesgo de pensar que estamos ‘en el mercado’, cuando en realidad no lo estamos.

La tasación con fines hipotecarios puede ser muy útil si pretendemos vender un inmueble con cierta rapidez, porque nos permite conocer en que medida estamos ampliando o reduciendo la cantidad de compradores que pueden llegar a adquirir la propiedad mediante financiación.

Esto es debido a que cuanto mayor sea la diferencia entre el precio comercial de venta de una propiedad y el valor de tasación de la misma, el comprador necesitará una mayor cantidad de dinero ahorrado para adquirirla, y consecuentemente se reducirá el numero de compradores con posibilidades reales de comprar.

Quizás deba tener en cuenta que, en mercados en los que es muy complicado encontrase con la figura del comprador al contado, si no hay posibilidades de financiar el inmueble, éste puede quedar automáticamente fuera del mercado.

Tasar el inmueble supone además, y sobre todo, la recopilación de una serie de evidencias sobre dicho bien, dado que se han efectuado una serie de comprobaciones mínimas, todas ellas primordiales y entre las que se encuentran:

•La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles, y el estado de la construcción o conservación.
•El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
•En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
•El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
•La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

En todo caso le aconsejamos que, en la elección de profesionales tasadores, exija especialización en el segmento del mercado en el que se encuentran sus inmuebles, fundamental para que el valor de tasación sea el más cercano a la realidad en dicho segmento.

Como conclusión, es necesario comprender y saber diferenciar entre Precio de Mercado, inmuebles que están en venta pero aún no se han vendido, y Precio de Venta, inmuebles que si se han vendido recientemente y cuyo valor de venta puede representar realmente la liquidez aproximada que es posible obtener en ese momento de los inmuebles.

‘‘ La experiencia general nos dice que el mercado inmobiliario no es fácil de comprender, y sus circunstancias afectarán definitivamente al precio final de venta de un inmueble.’’

¿Que es caro y que es barato?, sería la pregunta del millón en la época posterior a lo sucedido durante los primeros años de este siglo, cuando cada vendedor sufre pensando que tendrá que vender ‘barato’, y cada comprador tiene la misma sensación solo de pensar que los precios que le ofrecen siguen siendo ‘caros’.

Podemos pensar que estos desacuerdos, que producen la misma sensación al plantear o escuchar un precio, son debidos especialmente a la falta de referencias reales, a que alguien nos diga honestamente cuanto vale realmente el inmueble que queremos vender o el que queremos comprar.

Cuando hablamos de valores de tasación, enseguida se plantean las dudas acerca de porqué durante algunos años eran cada vez más elevadas, porqué después no han parado de descender, y porqué en algún momento del futuro es probable que vuelvan a aumentar, en principio no parece serio, pero si que lo es.

Lo que ocurre es que una tasación realizada por una sociedad de tasación, y encargada con vistas a financiar la compra de un inmueble, es una tasación hipotecaria, y no tiene porque determinar el precio de mercado de un inmueble, aunque determinados métodos incluyan además ese cálculo, es más no tiene porque ser ese su objetivo, sino que va a servir para que una entidad financiera pueda calcular el valor estimado de la garantía hipotecaria que se le ofrece antes de prestar dinero a una persona para que compre un inmueble.

Si el préstamo con garantía hipotecaria que se concede resulta fallido, la forma de recuperar el importe prestado es vender el inmueble, luego en una época en la que es difícil de vender y los precios bajan, el valor de la garantía disminuye, lo que nos guste o no, es lógico.

Por lo tanto, parece que el problema, cuando se habla de los valores de tasación, no es de las sociedades de tasación, sino de la forma en la que muchas personas interpretan ese el valor. Si desea una valoración solo para calcular el precio de mercado de un inmueble, y que es posible que no le sirva para solicitar una hipoteca, deberá encargarla con ese objetivo.

Por otro lado, y si solo trata de obtener nuevas referencias con las que usted mismo calcular el precio del inmueble que pretende vender, o de uno que quiere comprar, también puede consultar en algunas inmobiliarias, realizar búsquedas de todo tipo en internet, o lo más aconsejable, dar un paseo por la zona donde quiere vender, o comprar, y consultar precios con los que comparar.

Recuerde que en RegenteHomes no realizamos labores de asesoramiento legal, técnico o financiero. Nuestro ámbito de actuación se limita a la comercialización de bienes inmuebles, y a la prestación de los servicios RegenteHomes Options. Los conceptos mencionamos en el conjunto de websites suelen formar parte de la realidad del mercado, y sobre los mismos damos exclusivamente nuestra opinión. Los textos y comentarios publicados no deben entenderse como recomendaciones de venta, compra, inversión, arrendamiento o alquiler, pudiendo ser diferentes a las adecuadas para cada persona física o jurídica. Participar de cualquier modo en el mercado inmobiliario implica riesgos, incluyendo, pero no limitados a, importantes variaciones en el precio de los inmuebles, dificultad para vender o arrendar los mismos, y otros derivados de cambios en la economía local, nacional o internacional. En RegenteHomes siempre le recomendaremos consultar a abogados, economistas, y profesionales especializados en su ámbito de participación en el mercado inmobiliario y mercados financieros.

RH RegenteHomes Servicios Inmobiliarios, Málaga, España. RH RegenteHomes Real Estate Services, Malaga, Spain.

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