La financiación de un inmueble, en RegenteHomes Enseñar y Aprender
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Unos ejemplos:
La financiación de un inmueble
La calidad de los inmuebles
La entidad que presta el dinero va a tener muy en cuenta la valoración del inmueble desde parámetros objetivos, pues mediante éste bien, asegura el cumplimiento de la obligación garantizada.
Una de las principales consecuencias de la corrección de los precios del mercado inmobiliario es que hace accesibles inmuebles que, por su localización, superficies o calidades, estaban muy por encima de algunas pretensiones iniciales, y permite a quienes venden un inmueble corregir el precio de venta al mismo tiempo que lo hace el inmueble que les gustaría adquirir.
Es la llamada ‘huida hacia la calidad’, de forma que el comprador amplia sus posibilidades de elección y descarta fácilmente aquellos inmuebles con una calidad inferior o claramente sobrevalorados.
El Euribor
El European Interbank Offered Rate, o Tipo Europeo de Oferta Interbancaria, es el tipo de interés aplicado a las operaciones que se realizan entre los bancos europeos, y es el mas utilizado para revisar las hipotecas con interés variable, aunque existen otras referencias como el Indice de Referencia de Prestamos Hipotecario (IRPH) de bancos y cajas de ahorros.
Compraventa VS alquiler
Durante años y en muchos casos, los precios de los arrendamientos han estado muy a la par de las cuotas hipotecarias.
Cuando una persona decide adquirir una propiedad inmueble, y para comprarla necesita financiar una parte del precio de compra, antes debe pensar seriamente en qué puede afectar a su futuro el compromiso de pago de esta deuda.
Si en una entidad nos han comunicado que el importe máximo que nos prestarían es de 150.000€, podemos delimitar nuestra búsqueda de inmuebles haciendo el siguiente cálculo:
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•Suponemos un Valor de tasación, actualizado, del inmueble no inferior a 180.000€, que además coincide con el precio de compra.
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•Importe a financiar: 150.000€ (siendo este el 80% del valor de tasación del inmueble).
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•20% restante hasta completar el precio del inmueble: 30.000€
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•Impuestos y gastos de la compraventa y de la hipoteca. Aproximadamente el 15% del precio, (8%ITP/IVA, 1%AJD, Notaría, Registro, Gestoría, y otros requerimientos comerciales de las entidades de crédito), aunque puede variar debido a aumentos o reducciones de tipo fiscal y a las condiciones de cada entidad. En este caso calculamos aproximadamente 27.000€ (15% de 180.000€).
Sumando precio, impuestos y gastos obtenemos una cantidad de 180.000€+27000€, que sería el importe total aproximado necesario para adquirir el inmueble: 207.000€.
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•180.000€ + 27.000€ = 207.000€. Importe total aproximado necesario para la adquisición.
Si el importe a financiar correspondiera a 150.000€, necesitaríamos disponer de 57.000€ en ahorros.
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•207.000€ - 150.000€ = 57.000€. Ahorros disponibles.
Pero aún podemos delimitar más la búsqueda, si no disponemos de ahorros por los 57.000€ del ejemplo anterior, y si además, la entidad aprueba conceder el préstamo tomando como referencia el Valor de tasación, actualizado, y no el precio de compra.
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•Supongamos un inmueble cuyo Valor de tasación, actualizado, es de 180.000€, pero su precio es de 150.000€.
Realizando los mismos cálculos que en el ejemplo anterior, obtendríamos:
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•Precio 150.000€ X 15% (aprox.) = 22.500€. Impuestos y gastos aproximados de la compraventa y del préstamo hipotecario.
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•150.000€ + 22.500€ = 172.500€. Importe total aproximado necesario para la compra.
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•172.500€ - 150.000 = 22.500€. Ahorros disponibles.
En este caso, y si disponemos de esa cantidad ahorrada, es de suponer y aconsejar que de algo más para no quedarnos a cero, podemos comenzar a buscar inmuebles cuyo precio no sea superior a 150.000€, y teniendo en cuenta que su Valor de tasación, actualizado, sea de al menos 180.000€.
Es muy probable que las cantidades descritas en ambos ejemplos no coincidan con los valores finales de una posible adquisición, ni siquiera cuando coincidan los precios de compra o el importe del préstamo concedido, insistiendo en que los impuestos pueden variar dependiendo de cada situación personal, y los gastos dependerán de la entidad que conceda el préstamo, así como de otros profesionales y organismos que intervengan necesariamente en la compraventa y en la realización del préstamo hipotecario.
Pero la intención que se persigue al describir estos ejemplos, es que el comprador comprenda que es muy conveniente que realice de la forma más exhaustiva posible y en cada caso concreto, el calculo previo de la cantidad que necesitará para adquirir un inmueble, así como del importe del préstamo hipotecario que le convenga o no solicitar, por el compromiso que adquiere para el pago de dicha deuda.
Conocer nuestras capacidades antes de buscar el inmueble
Cuando una persona ha decidido convertirse en propietario de un inmueble, pero necesita financiar parte de la compra, es conveniente que, antes de buscar el inmueble, se informe en varias entidades financieras, bancos y Cajas de Ahorros, de la cantidad máxima aproximada que va a poder solicitar, y que dependerá de los requerimientos de cada entidad, pero sobre todo de su situación personal, profesional y patrimonial.
Una vez que conoce aproximadamente dicha cantidad, y ha calculado además los ahorros de los que necesita disponer, es más fácil delimitar la búsqueda de inmuebles entre aquellos que tiene posibilidades de adquirir.
Tenga en cuenta además que, aunque la entidad le comunique un tope, según su propia situación, el importe final no será, normalmente, superior al 80% del valor de tasación del inmueble, actualizado, que se dispone a adquirir, debido a que éste va a ser la garantía hipotecaria del préstamo.
Documentación necesaria para solicitar una hipoteca
La documentación que probablemente necesitará aportar a la entidad en la que va a solicitar un préstamo hipotecario dependerá de los requerimientos de cada entidad, así como de su situación personal, profesional y patrimonial. Y si el inmueble va a ser adquirido por varias personas, los documentos corresponderán a cada uno de los compradores.
Documentos Personales:
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•Documento Nacional de Identidad, DNI.
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•Documentos relacionados con su estado civil, dependiendo de si es soltero, casado en régimen de gananciales o separación de bienes, divorciado, o viudo.
Documentos Profesionales si es trabajador por cuenta ajena:
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•Nominas. Normalmente las 3 últimas.
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•Declaración de la renta. Normalmente la última.
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•Contrato de trabajo.
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•Vida laboral.
Documentos Profesionales si es trabajador por cuenta propia:
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•Declaración de la renta. Normalmente las 2 últimas.
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•Alta en el Impuesto de Actividades Económicas, IAE.
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•IRPF fraccionado y declaraciones de IVA.
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•CIF e Impuesto de Sociedades si es propietario de una empresa.
Documentos Patrimoniales:
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•Nota Simple Informativa del registro de la Propiedad, actualizada, de inmuebles de los que sea propietario.
Documentos de la vivienda:
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•Escritura de compraventa o Nota Simple Informativa del registro de la Propiedad, actualizada.
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•Contrato privado de compraventa, o de arras o señal.
Tenga en cuenta además, que cada entidad puede solicitar otros documentos y garantías, así como avalistas, terceras personas que asumen la responsabilidad del pago del préstamo y los intereses en el caso de que el prestatario no cumpla con su compromiso de pago.
Visión a largo plazo
La experiencia nos dice que los tipos de interés variable pueden provocar que la cuota de la hipoteca varíe de forma sustancial.
Por esta razón es importante plantearnos una visión a largo plazo y contratar un préstamo hipotecario de manera muy responsable y de acuerdo a nuestra situación financiera particular, contando con toda la información que le permita evaluar si se ajusta a sus necesidades y capacidad de reembolso.
‘‘ Cuando una persona decide financiar la compra de un inmueble, debe pensar seriamente en qué puede afectarle el compromiso de pago de esta deuda.’’
La financiación es clave
Solicitar condiciones de financiación en diferentes entidades es importante para saber si estamos tomando la decisión mas adecuada. En este sentido es clave tener en cuenta, entre otros, aspectos como los intereses, comisiones y plazo, además de los impuestos y gastos que va suponer el préstamo hipotecario.
El préstamo hipotecario
Es un contrato por el que un banco o entidad financiera presta una suma de dinero a un cliente durante un periodo determinado, haciéndose efectiva en el momento de la formalización del contrato.
Cantidad e intereses pactados que el cliente estará obligado a devolver en el vencimiento de los plazos fijados, hipotecando el inmueble a favor de la entidad como garantía hasta la devolución del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.
El interés
El interés es el precio que se paga por el préstamo y que se aplica sobre la cantidad que se debe en cada momento, y se abona junto con el dinero prestado mediante cuotas.
Puede ser fijo si se pacta que no variará en el transcurso de la duración del préstamo (normalmente mixtos), o variable y en función de los cambios que irá sufriendo el tipo de referencia pactado más un diferencial establecido en las condiciones de la hipoteca.
Valor de tasación
Normalmente las entidades no van a prestar más del 80% del valor de tasación, actualizado, de la vivienda, y el comprador debe disponer del resto hasta completar el precio de compra, sumando además los gastos.
La entidad también considerará los ingresos del solicitante, de forma que la cuota resultante no supere un determinado porcentaje de sus ingresos mensuales.
Este requisito puede suponer que la cantidad que pueda ser financiada se reduzca y que el prestatario deba disponer de más ahorros hasta completar la diferencia entre la cantidad prestada y el precio a pagar por la vivienda.
Recuerde que en RegenteHomes no realizamos labores de asesoramiento legal, técnico o financiero. Nuestro ámbito de actuación se limita a la comercialización de bienes inmuebles, y a la prestación de los servicios RegenteHomes Options. Los conceptos mencionamos en el conjunto de websites suelen formar parte de la realidad del mercado, y sobre los mismos damos exclusivamente nuestra opinión. Los textos y comentarios publicados no deben entenderse como recomendaciones de venta, compra, inversión, arrendamiento o alquiler, pudiendo ser diferentes a las adecuadas para cada persona física o jurídica. Participar de cualquier modo en el mercado inmobiliario implica riesgos, incluyendo, pero no limitados a, importantes variaciones en el precio de los inmuebles, dificultad para vender o arrendar los mismos, y otros derivados de cambios en la economía local, nacional o internacional. En RegenteHomes siempre le recomendaremos consultar a abogados, economistas, y profesionales especializados en su ámbito de participación en el mercado inmobiliario y mercados financieros.
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